O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral. Por maioria, decidiu que quem transfere imóveis para formar o capital de uma empresa não paga ITBI sobre esse valor, inclusive quando a empresa tem como atividade principal a compra, a venda ou a locação de imóveis.
A disputa nascia de uma exceção prevista na Constituição para empresas com atividade preponderantemente imobiliária. Muitas prefeituras aplicavam essa exceção também à formação do capital social e cobravam o imposto de holdings e imobiliárias. Para a maioria do STF, a exceção vale apenas para operações como fusão, incorporação e cisão, e não para a integralização de capital. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que defendiam a leitura adotada pelos municípios.
A decisão traz previsibilidade a famílias empresárias que organizam o patrimônio em uma holding, a empresas do setor imobiliário que se capitalizam com imóveis e a grupos que reorganizam sua estrutura societária. Para todos eles, a atividade imobiliária deixa de justificar, sozinha, a cobrança do imposto.
Há, porém, um limite importante. Como o STF já havia definido no Tema 796, a imunidade cobre apenas o valor que de fato entra no capital social. Se o imóvel for transferido por um valor maior e a diferença ficar em reserva de capital, essa parte continua sujeita ao ITBI. Por isso, o valor de integralização precisa ser definido junto com o capital social e com os efeitos no imposto de renda do sócio.
Também permanecem pontos de atenção. A prefeitura continua podendo fiscalizar operações com sinais de fraude ou simulação, já que a imunidade protege a integralização legítima, e não estruturas montadas para disfarçar outros negócios. Além disso, o STF ainda não definiu se haverá modulação dos efeitos da decisão, o que pode afetar quem já pagou o imposto.
A decisão reduz um litígio frequente entre prefeituras e contribuintes e é um avanço para quem organiza patrimônio imobiliário dentro de uma empresa. O efeito real, no entanto, depende menos da tese e mais da forma como cada operação é estruturada, com capital bem definido e documentação consistente. O que está em jogo vai além do imposto, porque a estabilidade das regras é o que permite a empresas e famílias empresárias planejar com previsibilidade.
